🛑 El gran engaño del "Sí, tenemos seguro"
Si le preguntás a cualquier propietario o administrador si el edificio está asegurado contra incendios o accidentes, la respuesta automática va a ser un rotundo "Sí, claro".
Hay una falsa sensación de seguridad que se genera al ver el papel de la póliza al día. Sentimos que, si algo pasa, "la compañía se hace cargo". Pero la realidad en la gestión de riesgos de consorcios nos muestra una verdad mucho más incómoda:
La cobertura es solo el título; la suma asegurada es la verdadera protección.
Tener la cobertura aprobada significa simplemente que la aseguradora acepta el riesgo. Pero cuánto va a pagar el día que ocurra un siniestro depende exclusivamente de un número que casi nadie mira: la suma asegurada.
📉 El enemigo silencioso: El infraseguro y la inflación
En un contexto económico tan volátil como el nuestro, un error muy común es contratar una póliza y dejarla "dormir" durante meses. Las sumas aseguradas quedan fijas en pesos mientras que los costos de reconstrucción, los materiales y los litigios judiciales se disparan todas las semanas.
Cuando la suma asegurada queda por debajo del valor real de los bienes del consorcio, entramos en lo que técnicamente se conoce como infraseguro.
El peligro de la "Prorrata" en caso de Incendio
Muchos desconocen que el riesgo de Incendio en edificios se liquida bajo la modalidad "a prorrata". ¿Qué significa esto en la práctica?
Si tu edificio vale $100 millones pero en la póliza figura asegurado por $50 millones (la mitad), estás asegurado al 50%.
Si ocurre un incendio chico que causa daños por $10 millones, la compañía no te va a pagar los $10 millones. Te va a pagar el 50% de ese daño, es decir, $5 millones.
¿Los otros $5 millones? Van a tener que salir de los bolsillos de los propietarios mediante una expensa extraordinaria de emergencia.
⚖️ Responsabilidad Civil: Sumas que asustan (por lo bajas)
El otro gran riesgo catastrófico es la Responsabilidad Civil (RC). Imagina un accidente grave en el ascensor, la caída de un balcón o el desprendimiento de mampostería que lastime a un peatón.
A diferencia del incendio, acá no hay prorrata: la compañía paga hasta el límite de la póliza. El problema real es que se siguen viendo edificios con topes de RC desactualizados (por ejemplo, $20 o $30 millones), cuando un fallo judicial por un accidente fatal hoy en día puede superar ampliamente los $150 millones.
Si el seguro se agota en el tope contratado, la justicia irá contra el patrimonio del consorcio. Una vez más: asamblea, tensión entre vecinos y a pasar la gorra.
🔍 Pasar del "Tengo cobertura" al "Estoy protegido"
El desconocimiento de esta situación es generalizado. Los propietarios no suelen leer la letra chica de los seguros y muchos administradores, desbordados por el día a día de la gestión, no llegan a realizar un análisis patrimonial profundo de los activos que protegen.
Estar bien asegurado no es un trámite que se hace una vez al año y se olvida. Requiere:
Actualizaciones automáticas: Validar si las pólizas cuentan con cláusulas de actualización para ganarle a la inflación.
Auditorías periódicas: Revisar de forma constante si los valores de los metros cuadrados de reconstrucción y los límites de responsabilidad civil son coherentes con la realidad del mercado.
La tranquilidad no se compra teniendo un papel que diga "Seguro de Consorcio". La tranquilidad real aparece cuando los números de ese papel alcanzan para reconstruir el edificio si todo se pierde.